Herstructurering: ,,Mensen voelen zich ergens thuis en krijgen dan van ons te horen dat alles gaat veranderen.’’

In mei, wanneer organisaties hun jaarverslagen publiceren, kijkt Stadlander in een reeks berichten terug naar de hoogtepunten van 2018. Welke ontwikkelingen hebben een belangrijke rol gespeeld in het werk dat wij doen voor onze huurders? En hoe pakken we dit verder op in 2019? 

Herstructureren. Een lastige term voor een nog lastigere opgave: hoe verhuis je iemand die (meestal) niet wil verhuizen? En waarom moet dat tóch?Stadlander wil én moet haar woningen vernieuwen. Soms door grootschalige renovatie, soms door sloop van bestaande woningen en vervangende nieuwbouw. Voor huurders, die van hun huurwoning en buurtje een eigen thuis hebben gemaakt, is het verlaten van die woning en wijk erg ingrijpend. Daarom gaan we zo zorgvuldig mogelijk om met huurders in herstructureringswijken.

2018 stond in het teken van het doorzetten van de stedelijke vernieuwing (sloop/nieuwbouw en grootschalige renovatie) die in voorgaande jaren was gestart: Gageldonk-West in Bergen op Zoom, Vogelenzang in Halsteren, Sint-Maartensdijk. En de start van nieuwe grootschalige projecten in de wijken Gageldonk-West, Fort-Zeekant en Warande in Bergen op Zoom. 
De reden: woningen zijn verouderd en voldoen niet meer aan de eisen van de tijd. En omdat het beter is dat er gemengde wijken komen, met verschillen in inkomen, huishoudtypen en herkomst.

Sloop/nieuwbouw en grote renovaties hebben niet alleen gevolgen voor onze woningen, maar zeker ook voor onze huurders. Deze woningen zijn namelijk allemaal bewoond of bewoond geweest. En ondanks dat de meeste woningen wel toe zijn aan een flinke opknapbeurt, is niet elke huurder toe aan een (tijdelijke) verhuizing. Collega’s Peter Sandee en Lia van der Bruggen zijn in 2018 nauw betrokken geweest bij enkele sloop/nieuwbouwprojecten.

Herstructurering: waarom?

Peter is vastgoedontwikkelaar en houdt zich o.a. bezig met de afwegingen tussen sloop, nieuwbouw en grootschalig renoveren. De gemiddelde woning heeft namelijk een levensduur van tussen de 50 en 60 jaar. In de tussentijd verandert de wereld. En dan moet er soms worden ingegrepen in de bestaande woningvoorraad. Gemakkelijke keuzes zijn het niet. ,,Mensen kunnen helemaal naar hun zin wonen en wij komen zeggen dat het anders moet. Zeker bij oudere huurders, die vaak minder mobiel zijn, komt zo’n boodschap hard aan.’’

Over herstructurering kun je lang praten. Maar waar het op neer komt is simpel. Huurders willen drie dingen weten: Wat ga je precies doen? Wanneer ga je het doen? En wat betekent het voor mij? Dat lijkt gemakkelijk te beantwoorden, maar is het niet.

De gang van zaken goed uitleggen is een absolute voorwaarde om bewoners mee te krijgen. Maar ook het bepalen van het juiste moment én de juiste volgorde in het delen van informatie is belangrijk. ,,Onze huurders moeten als eerste weten wat er gaat gebeuren en waar ze aan toe zijn. Ze moeten het niet uit de krant vernemen. En waar je ook voor kiest, nieuwbouw of renovatie; forse overlast is er altijd.’’ 

Herstructurering: en dan?

Lia helpt als gebiedsconsulent herstructurering huurders op weg naar een nieuwe en passende woning. De uitdaging: een negatieve boodschap ombuigen in iets moois. 

Als geen ander weet ze welke emoties er vrij komen als er tot sloop besloten wordt. ,,Voor ons als corporatie gaat het over huizen. Maar voor de mensen die het betreft is het een thuis. Dat is een wereld van verschil.’’ 

Vaak gaat Lia meerdere malen op bezoek bij de bewoners. Geen moeite is haar teveel. ,,Ik ga liever tien keer langs dan dat er iemand met één vraag blijft zitten.’’ Goed doorvragen is belangrijk. ,,Je moet voelen en proeven wat mensen werkelijk willen, op mogelijkheden wijzen waar ze zelf niet meteen aan gedacht hebben.’’ Waar alles mee begint: het opbouwen van vertrouwen. ,,Je komt echt achter de voordeur en weet precies wat er speelt in een familie.’’ Soms moet ze mensen ook een spiegel voorhouden. ,,Vaak willen ze terug naar hun oude buurt. Maar ik wijs ze er op dat hun huisje er straks niet meer staat en dat ook hun buurtjes er niet meer zijn.’’ 

Sociaal plan

Bij het bekend maken van de plannen tot sloop krijgt iedereen meteen een sociaal plan. Hierin staan alle rechten en plichten genoemd, van zowel de corporatie als de huurder. Verder worden ook de verschillende zaken uitgelegd, waar de bewoners mee te maken zullen krijgen: de verhuisvergoeding, het verplichte inschrijven bij ZuidWestWonen en alle regels rond het Passend Toewijzen. Lia noemt het uitleggen van het Passend Toewijzen een van de moeilijke onderdelen van het werk. ,,De gezinssamenstelling, de leeftijd, het inkomen, het telt allemaal mee. Over één ding ben ik altijd  duidelijk: het huis met de gouden kranen bestaat niet.’’ 

In de resultaten zit de beloning van zijn werk, zegt Peter. ,,Bij herstructurering zijn veel partijen betrokken: natuurlijk in de eerste plaats Stadlander en de huurders, maar verder van gemeenten tot aannemers en onderaannemers. Al die partijen op één lijn te krijgen, valt in de praktijk niet altijd mee. Maar je ziet wijken opkrabbelen en opfleuren. Dat is waar je het allemaal voor doet. Neem de herstructurering van de wijk Gageldonk: we zien nu de eerste resultaten. Mensen komen er terug naar toe en willen er weer graag wonen.’’ 

Stadlander streeft actief naar een toekomstbestendige woningportefeuille. Woningen die voldoen aan de huidige eisen van duurzaamheid, comfort en gebruiksgemak.

Maar ook aan eisen die we nog kunnen verwachten: levensloopbestendig, geschikt voor meerdere doelgroepen, gasloos, zelfvoorzienend in energie, gebouwd met duurzame materialen die hergebruikt kunnen worden… 
Dat doen we voornamelijk door verkoop, sloop/nieuwbouw en (grootschalige) renovatie.

Peter Sandee, Vastgoedontwikkelaar Stadlander

Waarom herstructurering?

  • Sociale redenen, van overlast tot het gevoeld van onveiligheid
  • Kwaliteit woningen vraagt om ingreep
  • Energietransitie, van het gas af
  • Geen vraag meer naar het woningtype, door veranderde samenstelling bevolking
  • Betere ontsluiting van wijk of dorp nodig
  • Een combinatie van bovenstaande redenen

Verhaal van een herstructureerder

Ger van Saarloos
Lees voor